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Jul 31, 2023

Los préstamos CRE caen un 52 por ciento anual: Newmark

Si los titulares insinúan dificultades en el sector inmobiliario comercial, espere hasta ver los datos. Un informe de mercados de capitales de EE. UU. del segundo trimestre de 2023 de Newmark (NMRK) encontró la originación de deuda CRE

Si los titulares insinúan dificultades en el sector inmobiliario comercial, espere hasta ver los datos.

Un informe de mercados de capitales de EE. UU. del segundo trimestre de 2023 de Newmark (NMRK) encontró que los volúmenes de originación de deuda CRE han disminuido un 52 por ciento año tras año, y que el mercado actual tiene un 32 por ciento menos prestamistas que en esta época del año pasado. Además, si bien el capital privado cuenta con un récord de 219 mil millones de dólares en polvo seco, eso podría no ser suficiente para evitar la ola de 625 mil millones de dólares en deuda CRE que vence en los próximos tres años.

“El mercado ha estado en un estado de cambio e incertidumbre continuos”, dijo a CO David Bitner, director general ejecutivo de investigación global de Newmark. “Los prestamistas exigen tasas [de préstamo a valores] más bajas y tasas [de interés] más altas, y son en general mucho más selectivos sobre qué acuerdos financiarán.

"Los inversores piden precios más bajos cuando compran y, al mismo tiempo, se muestran reacios a satisfacer el mercado cuando venden", añadió.

La disminución en el volumen de originación se ha producido en cierta medida en todos los tipos de activos CRE en los últimos 12 meses, con diferentes fuentes de crédito (bancos, fondos de deuda, valores respaldados por hipotecas comerciales [CMBS]) experimentando un retroceso colectivo.

Las originaciones de préstamos por parte de fondos de deuda disminuyeron un 73 por ciento año tras año, mientras que las originaciones de CMBS y obligaciones de préstamos garantizados cayeron un 79 por ciento desde julio de 2022, según datos de Newmark.

El volumen de préstamos CRE en el sector bancario ha disminuido un 48 por ciento en el último año, y gran parte de esa disminución se produjo en medio del aumento de tasas de interés más alto en 40 años y la crisis bancaria regional de marzo-abril, la crisis financiera más significativa desde el período 2008-2009. GFC.

"Creo que habría que remontarse a 2009 para ver una contracción similar en la actividad, aunque el entorno actual resulta más optimista", dijo Bitner, quien añadió que los fondos de deuda están bien posicionados para reemplazar a los bancos como la principal fuente de préstamos industriales. avanzando. "Predigo que los bancos serán menos activos como fuente de crédito en CRE en los próximos años".

Pocos lugares en el universo CRE han experimentado menos actividad en 2023 que los mercados titulizados. Si bien el mercado de CMBS comenzó a experimentar sus temblores iniciales de descontento a mediados de 2022, el primer trimestre de 2023 marcó los volúmenes más bajos de emisión de CMBS desde 2008. Aunque la emisión de CMBS aumentó un 57 por ciento en el segundo trimestre de 2023, esos volúmenes de emisión aumentaron un 57 por ciento en el segundo trimestre de 2023. todavía baja un 59 por ciento año tras año, ensombreciendo el mercado titulizado de cara a los dos últimos trimestres.

"El entorno actual del mercado de nuevas emisiones sugiere que aún no es previsible una solución inmediata", dijo Bitner. "Si el mercado de nuevas emisiones mejora, todavía tomará tiempo para que la máquina de titulización se ponga en marcha nuevamente".

A medida que los volúmenes de préstamos se desplomaron, los mercados de valores también se estancaron y los volúmenes de transacciones se redujeron. Las ventas de inversiones disminuyeron un 62 por ciento año tras año, lo que convierte la primera mitad de 2023 en la mitad más débil desde 2013.

"Los valores de los activos están cayendo, con el resultado de que no sólo los compradores y vendedores potenciales se enfrentan a unas perspectivas todavía volátiles, sino que los compradores, sobre todo, temen atrapar un cuchillo que cae", concluye el informe. “Esto es aún más cierto dado el gran número de edificios que están en camino de deteriorarse. Será necesario reestructurar los préstamos antes de que estos activos puedan comercializarse”.

Una marca brillante que Newmark encontró para los mercados de capitales de CRE es la cantidad récord de fondos cerrados de capital privado en polvo seco recaudados en 2023.

La industria del capital privado ha recaudado más de 219 mil millones de dólares para inversiones de capital o deuda en el espacio oportunista y de valor agregado. Esta posible fuente de capital para inversiones en CRE y compras en dificultades podría evitar algunos impagos de oficinas en los próximos meses y proporcionar una bendición a sectores como el multifamiliar y el industrial, que han visto una desaceleración en las transacciones.

"Estimamos que más de la mitad de este capital se destina a activos multifamiliares, y la mayor parte del resto se centra en activos industriales", concluye el informe. "El capital destinado a activos de oficinas y minoristas es bastante pequeño en comparación, lo que en última instancia podría representar una oportunidad contraria".

Pero incluso si el panorama del capital privado está brindando una sensación de alivio en medio de la contracción más amplia de los mercados de capital, no hay mucho que se pueda hacer para detener la marea de deuda CRE que vence en 2023, 2024 y 2025.

Bitner señaló que si bien es probable que el capital privado sea “la fuerza” que conduzca a un resurgimiento del mercado, ese lado de la industria por sí solo no puede volver a inflar los valores del CRE a donde estaban cuando el Tesoro a 10 años cotizaba al 1 por ciento.

"Lo que pueden hacer es impulsar la recapitalización de los activos una vez que los activos se hayan ajustado al nuevo entorno y la deuda se haya reestructurado", dijo. "El próximo ciclo comenzará con el tanque lleno de gasolina".

Newmark identificó que aproximadamente 1,2 billones de dólares de CRE en circulación están "potencialmente en problemas", después de examinar los ratios LTV de valor de mercado y la estructura de los vencimientos de deuda individuales. Más de $626 mil millones de deuda CRE vencen en los próximos tres años, y los principales puntos problemáticos aparecen en viviendas multifamiliares y de oficinas, según Newmark.

"El alto volumen de oficinas se debe a que la mayoría de los préstamos están bajo el agua", concluye el informe. "La distribución de los ratios LTV para las viviendas multifamiliares es más favorable en general, pero el mayor tamaño del mercado multifamiliar y la concentración de los préstamos durante la reciente burbuja de liquidez impulsan una exposición nominal elevada".

Los bancos estadounidenses son los que cargan con la mayor parte de esta deuda potencialmente problemática, según Newmark. Los bancos estadounidenses representan el 51 por ciento de los CRE con vencimiento entre 2023 y 2025 y el 48 por ciento de los préstamos potencialmente problemáticos en ese período, y los fondos de deuda, las compañías de seguros y el mercado titulizado completan el resto de la proporción de préstamos problemáticos.

Aun así, Bitner confía en que la combinación de claridad sobre las tasas de interés por parte de la Reserva Federal y compradores y vendedores que lleguen a algún tipo de acuerdo de reconocimiento de precios entre clases de activos ante una avalancha de vencimientos será un buen augurio para los mercados de capitales en 2024.

"El mercado está bien posicionado para una mayor actividad de los mercados de capitales en 2024", dijo. "Soy optimista de que este punto muerto se superará en los próximos seis meses".

Puede comunicarse con Brian Pascus en [email protected]